Vừa qua, Công ty Xếp hạng tín nhiệm Đầu tư Việt Nam (VIS Rating) đã công bố xếp hạng tín nhiệm tổ chức phát hành dài hạn ở mức BBB cho Công ty CP Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Hà An (Bất động sản Hà An). Mức xếp hạng BBB phản ánh năng lực độc lập của Hà An ở mức trung bình, với quy mô và hồ sơ kinh doanh được đánh giá trung bình, khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động ở mức rất mạnh, cùng với đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ ở mức dưới trung bình. VIS Rating kỳ vọng tỷ lệ này sẽ cải thiện một phần trong 12-18 tháng tới.

Theo tìm hiểu, Hà An được thành lập vào năm 2018 như một công ty dự án của Công ty CP Tập đoàn Đất Xanh (HoSE: DXG). Từ năm 2019, Đất Xanh đã chuyển nhượng các dự án về Hà An để phát triển và thương mại hóa. Trong 3 năm qua, Hà An đạt doanh thu hàng năm từ 2-3 nghìn tỷ đồng và nằm trong top 10 chủ đầu tư bất động sản niêm yết lớn nhất về doanh thu. Công ty đang sở hữu danh mục lớn các dự án nhà ở với tổng diện tích 517 ha, trong đó khoảng 307 ha thuộc khu vực TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Đồng Nai.

Một góc dự án Đất Xanh Homes Riverside với chủ đầu tư Công ty CP Đầu tư Kinh doanh bất động sản Hà An (Công ty Hà An)

Các dự án gần đây của Hà An hầu hết đều thành công. Công ty có khả năng bán hết dự án trong vòng 6 tháng kể từ khi mở bán và bàn giao nhà trước thời hạn đối với các dự án như Opal Boulevard và Opal Skyline. Tuy nhiên, dự án Gem Sky World đã chậm trễ bàn giao khoảng 12 tháng nhưng đã được giải quyết, với khoảng 60% sản phẩm đất nền và nhà phố đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

VIS Rating đánh giá khả năng sinh lời và hiệu quả hoạt động của Hà An ở mức "rất mạnh" nhờ khả năng duy trì tỷ suất biên EBITDA cao từ 27-30% trong 3 năm qua. Tuy nhiên, doanh thu của Công ty biến động do những trở ngại pháp lý dẫn đến việc bàn giao chậm trễ. VIS Rating kỳ vọng doanh thu của Hà An sẽ tăng đáng kể khoảng 50% trong năm 2024 nhờ doanh số bán theo hợp đồng từ các dự án Opal Skyline và Gem Sky World sau khi hoàn tất quá trình bàn giao.

Dù có khả năng sinh lời tốt, Hà An vẫn đối mặt với vấn đề về đòn bẩy và tỷ lệ bao phủ nợ ở mức "dưới trung bình". Công ty có điểm đòn bẩy mạnh, nhờ lượng vốn chủ sở hữu đáng kể được DXG rót vào từ năm 2018 để hỗ trợ đầu tư và trả nợ đến hạn. Nợ/EBITDA của Hà An đã cải thiện từ mức 11 lần năm 2022 xuống còn 5 lần năm 2023, với Nợ/vốn chủ sở hữu ở mức 29%, thấp hơn nhiều so với trung bình ngành là 76%. DXG đã hoàn tất đợt góp vốn 1.119 tỷ đồng vào Hà An vào tháng 3/2024 để thanh toán phần lớn các khoản nợ đến hạn.

Tuy nhiên, tỷ lệ bao phủ nợ của Hà An rất yếu, với dòng tiền từ hoạt động kinh doanh âm do doanh số bán dự án yếu và mức chi tiêu vốn lớn. CFO/Nợ của công ty ở mức -22% vào năm 2023, và tỷ lệ bao phủ lãi vay ở mức 1,5 lần, thấp hơn nhiều so với mức trung bình ngành là 2,9 lần. VIS Rating dự đoán các chỉ số tỷ lệ bao phủ nợ sẽ được cải thiện một phần trong 12-18 tháng tới.

Để giảm rủi ro thanh khoản trong năm 2024, Hà An dự kiến sử dụng số tiền thu được từ đợt rót vốn của DXG để trả phần lớn khoản nợ vay đến hạn là 903 tỷ đồng. DXG cũng công bố kế hoạch huy động 1.800 tỷ đồng vốn chủ sở hữu bằng cách phát hành cổ phiếu mới, với 1.400 tỷ đồng dùng để tăng vốn và trả 1.300 tỷ đồng nợ đáo hạn vào năm 2025 cho Hà An. Ban lãnh đạo Hà An không có kế hoạch trả cổ tức cho cổ đông trong 2 năm tới. VIS Rating nhận định DXG có nguồn tài chính hạn chế từ các bộ phận khác của Tập đoàn để hỗ trợ cho Hà An.

Nguồn: Kinh tế chứng khoán